지금 부동산 사도 될까요? 경제 흐름으로 본 2025.4월 시점 분석

현재는 부동산 매수 타이밍이 아닐 가능성이 높습니다.

이유는 고금리 유지, 입주물량 증가, 전세시장 약세, 경제 불확실성 때문입니다.

실거주자도 신중한 접근이 필요하며, 투자자라면 관망이 최선의 전략입니다.

반면, 주식은 분산 투자 전략으로 제한적 기회가 열려 있습니다.

 

 

 

 

 

서울 집값? 반등이라는 말은 과연 맞을까요.

최근 뉴스에서 “서울 집값 다시 오른다”, “매수세 살아났다” 같은 제목이 자주 보입니다.
하지만 실제 데이터를 들여다보면, 우리가 느끼는 분위기와는 사뭇 다르게 느껴집니다.

2024년 연말부터 2025년 1분기까지, 서울 강남 일부 재건축 단지와 마포·용산 등 인기 지역 중심으로 일시적인 가격 상승이 있었던 건 사실입니다. 하지만 이는 말 그대로 국지적인 반등이었고, 수도권 외곽과 지방의 상황은 여전히 냉랭합니다.

예를 들어, 경기도 남부권이나 인천 외곽, 지방 광역시 아파트 실거래가는 작년보다도 더 떨어졌습니다.
전체 시장이 반등 중이라는 인식은 오해일 수 있는 거죠. 지금은 특정 지역만 움직이는 ‘양극화 시장’이라고 보는 게 더 정확합니다.
이런 흐름은 일시적인 심리 회복이나 기대감에 따른 결과일 수 있지, 본격적인 장기 상승장의 신호로 해석하기엔 이릅니다.

 

금리? 숫자로 보면 얼마나 무거운지 보입니다

많은 분들이 체감하듯, 금리 부담은 여전히 큽니다.
2025년 4월 현재, 한국은행의 기준금리는 3.5%입니다.
미국 연방준비제도도 아직은 금리를 내리지 않았고, 6월쯤 첫 인하 가능성이 있다는 정도입니다.
시장에서는 기대감만 있을 뿐, 아직 실제로 대출금리가 낮아진 것은 아닙니다.

주택담보대출금리는 지금도 연 4.0% 내외입니다.
실제로 어떤 수준인지 계산해볼까요?

가령 5억 원짜리 아파트를 구입하면서 80%인 4억 원을 대출한다고 가정해보죠.
금리는 연 4.0%, 30년 만기, 원리금 균등상환 방식입니다.

이럴 경우 매달 갚아야 할 돈은 약 190만 원입니다.
그 중 이자만 매달 약 130만 원, 원금은 겨우 60만 원 남짓입니다.

연간으로 계산하면 이자만 1,560만 원이죠.
이 아파트가 가격이 오르지 않거나 되려 떨어진다면, 이자 부담만으로도 손실이 발생하는 구조입니다.

월급 300만원의 직장인이라면, 년 1,560만원의 이자를 어떻게 견딜 수 있을까요.

 

 

전세 끼고 사는 전략? 지금은 오히려 위험할 수 있어요

한때 인기 있었던 ‘갭투자’, 즉 전세를 끼고 주택을 사는 전략은
요즘 환경에선 예전만큼 매력적이지 않습니다.

지금은 전세가율이 낮아졌기 때문입니다.
서울은 평균 60%대, 수도권 외곽은 50%대,
지방은 40% 후반까지 떨어진 곳도 있습니다.

즉, 5억짜리 집을 사도
세입자에게서 받을 수 있는 보증금은 2억~3억 원 정도밖에 되지 않기에,
그만큼 자기 돈을 더 넣어야 하고,
수익률은 그만큼 낮아지며,
리스크는 더 커지는 구조가 됩니다.

또한, 아직도 전세 사기 피해가 꾸준히 보고되고 있습니다.
세입자를 구하는 것도 예전만큼 쉽지 않기 때문에
매입 이후 공실 리스크도 무시할 수 없습니다.

 

그러고 보면 갭투자는 더 호황이었던 과거가 그립기도 합니다.

 

 

 

정부 정책은 실수요자 중심, 투자자에겐 딱히 우호적이지 않음

 

정부는 여전히 부동산 시장의 급격한 과열을 원하지 않습니다.
생애최초, 신혼부부, 다자녀 가구를 위한 제도는 계속 보완되고 있지만,
다주택자에 대한 규제 완화는 더뎌지고 있습니다.

보유세 부담은 일부 완화됐지만, 양도세 중과 같은 핵심 규제는 여전히 유지되고 있습니다.
즉, 실수요자에겐 ‘기회’가 될 수 있지만,
투자자에겐 뚜렷한 메리트가 보이지 않는 시기입니다.

 

 

 

누가 사야 하고, 누가 기다려야 할까?

 

내 집 마련을 목적으로 하는 실수요자라면,
지금은 매수 판단을 본격적으로 고민해볼 만한 타이밍입니다.

특히 대출이 필요 없거나,
청약가점이 높아 신규 분양을 노리는 분들에겐
지금 같은 시기가 오히려 좋은 기회일 수 있습니다.

(하지만 신규분양가는 너무 비싸고, 청약에 붙을 확률이란 ㅠㅠ)

다만 반드시 고려해야 할 점은 살고자 하는 지역의 입지와 자금 부담 가능성입니다.

이 두 가지가 확실하다면, 지금 시장은 충분히 진입 가능한 여지가 있습니다.

반면, 단기 차익을 노리는 투자자라면 지금은 조금 더 신중해야 할 때입니다.
상승장이 본격화되지 않은 상황에서
시장에 먼저 들어가는 것은
수익보다 리스크가 더 클 수 있습니다.

 

 

 

지금은 ‘관찰과 준비의 시기’에 가깝습니다

 

저는 지금 부동산 시장을 움직이기 시작했지만, 달리기 직전은 아니다라고 봅니다.
국지적 반등, 일부 거래 회복, 기대감 형성 등 변화가 보이는 것은 맞습니다.

하지만 그 흐름이 확산되기 전까지는
현금을 지키며 시장을 지켜보는 것이
훨씬 안정적인 전략이라고 판단합니다.

지금 들어가서 실제로 수익이 날 확률보다, 리스크를 안고 버티는 확률이 더 높기 때문입니다.
그 리스크가 이자 부담이든, 전세 공실이든, 거래 부진이든 말이죠.