부자들은 왜 고금리에 집 살까? 일반인은 따라해도 될까?

 

 

 

 

 

"부자들은 금리 높을 때 집 산다?" 이 소문의 진실과 내 집 마련 현실 전략!

혹시 이런 이야기 들어보셨나요? 

주식 시장에서 '떨어진 주식을 사라'는 말이 있듯이, 부동산 시장에서도 금리가 치솟아 모두가 망설일 때, 오히려 돈 있는 사람들은 그때를 기회 삼아 하락한 아파트를 사들인다는 소문이요. 

 

금리 부담이 커서 일반인들은 엄두도 못 낼 때, 부자들은 과감하게 대출을 일으켜 자산을 늘린다는데... 

정말 이 전략이 통하는 걸까요? 그렇다면 우리도 고금리 대출을 감수하고라도 지금 집을 사는 게 맞는 걸까요? 

아니면 조금 기다렸다가 금리가 다시 내려가 이자 부담이 적어질 때, 비싸진 집이라도 그때 사는 게 나을까요?

이 질문은 내 집 마련을 고민하는 많은 분들이 한번쯤은 꼭 하게 되는 고민일 거예요. 

부동산 가격이 금리에 따라 움직이는 것처럼 보이니, 도대체 어느 타이밍에 사야 가장 유리할지 헷갈리죠. 

마치 대출을 변동금리로 할지, 당장 이자가 비싸더라도 고정금리로 할지 고민하는 것처럼요.

부동산 전문가들은 이런 상황을 어떻게 보고 있을까요? 그리고 "대출 이자보다 집값 상승 속도가 빠르다"는, 듣기만 해도 솔깃한 이 말에 대해 정말 동의하는지, 지금부터 자세히 알아보겠습니다.

 

 

1. 금리가 높을 때 아파트 가격이 왜 떨어지고, 낮을 때 왜 오를까요? (기본 원리)

이건 아주 기본적인 경제 원리에서 비롯됩니다.

금리가 오르면(고금리 시기), 은행에서 돈 빌리기가 어려워지거나, 빌리더라도 이자가 너무 비싸져요.

집을 사려고 대출받아야 하는데, 매달 나가는 이자 부담이 크니 '아이고, 지금 사긴 힘들겠다' 하는 사람들이 많아지겠죠? 집을 사려는 사람이 줄어들면 자연스럽게 아파트값은 내려가거나 오르지 않게 됩니다. 대출이자보다 은행 예금 이자가 높아지면, 위험한 부동산 투자보다는 안전하게 은행에 돈을 맡기려는 사람도 늘어나고요.

금리가 내리면(저금리 시기), 대출 이자 부담이 확 줄어듭니다.

'이 정도 이자면 괜찮은데? 지금이라도 집 사볼까?' 하는 사람들이 늘어나죠.

돈 빌리기가 쉬워지니 집을 사려는 사람이 많아지고, 집값이 오르게 됩니다.

은행 이자가 낮으니 은행에 돈 넣어봐야 별로 남는 게 없어 부동산으로 눈을 돌리는 사람도 많아지고요.

이렇게 금리는 '돈을 빌리는 비용'에 직접적인 영향을 미쳐서, 사람들이 집을 얼마나 사고 싶어 하는지(수요)에 영향을 주고, 결과적으로 아파트 가격을 움직이는 아주 중요한 요인이 됩니다. 하지만 꼭 기억해야 할 것은, 집값은 금리 외에도 나라의 정책, 새로 짓는 아파트 수(공급), 경제 상황, 사람들의 심리 등등 수많은 것들이 복합적으로 영향을 미쳐서 결정된다는 점이에요. 금리만으로 모든 걸 설명할 수는 없습니다.

 

 

2. 그래서, 고금리 시기(싼 가격) vs 저금리 시기(비싼 가격), 결국 언제가 나을까요? 전문가들의 생각은?

바로 이 점이 우리가 가장 궁금해하는 부분이죠. 

솔직히 말씀드리면, 이 질문에는 "이것이 정답!" 하고 딱 잘라 말할 수 있는 답은 없습니다. 

왜냐하면 미래에 금리가 어떻게 변할지, 집값이 얼마나 오르내릴지는 아무도 정확히 예측할 수 없기 때문이에요. 

하지만 부동산 전문가들은 대개 다음과 같은 관점에서 장단점을 비교하며 조언합니다.

많은 전문가들은 잠재적인 투자 수익률만 놓고 본다면, '고금리 시기라도 가격이 하락했을 때 사는 것'이 유리할 가능성이 있다고 봅니다.

왜 고금리 시기 매수가 잠재적으로 유리할까?

 

낮은 가격에 사는 것의 힘!

부동산 투자에서 가장 중요한 것 중 하나는 '얼마에 사느냐'입니다.

같은 아파트라면 8억에 사는 것이 10억에 사는 것보다 훨씬 유리하겠죠.

낮은 가격에 샀기 때문에 앞으로 오를 수 있는 폭(잠재력)이 더 크다고 볼 수 있습니다.

대출 원금 자체가 적을 수 있다!

가격이 낮으니 대출받는 금액 자체도 저금리 시기보다 적을 수 있습니다.

금리 하락기의 기회!

고금리는 언젠가 다시 저금리로 돌아설 가능성이 높습니다. 

이때 대출을 더 낮은 금리로 '갈아타면(대환 대출)' 되죠. 

그러면 처음에는 비싼 이자를 냈지만, 나중에는 낮은 이자로 바꾸게 되니 '낮은 가격 + 낮은 이자'라는 최고의 조합을 만들 수 있게 됩니다. 하지만! 이건 어디까지나 '그때의 고금리 부담을 충분히 감당할 수 있는 자금 여력이 있고', '미래에 금리가 실제로 내려가고', '장기적으로 집값이 다시 상승할 것이라는 전제 조건'이 충족되었을 때의 이야기입니다.

 

 

3. '부자들의 전략'과 '대출 이자보다 집값 상승이 빠르다'는 말의 함정

자, 여기서 아까 처음에 이야기했던 '부자들은 금리가 높을 때 집을 산다더라'는 소문과 '대출 이자보다 집값 상승이 빠르다'는 말이 왜 위험할 수 있는지 짚어보겠습니다.

부자들의 전략, 일반인이 따라 하기 어려운 이유는?

 

부자들이 고금리 시기에 집을 사는 것은 사실일 수 있습니다.

하지만 그들은 엄청난 자산과 소득을 가지고 있어, 당장 대출 이자가 월 수백만 원씩 나와도 생활에 전혀 지장이 없습니다. 심지어 몇 년 동안 집값이 더 떨어지거나 오르지 않아도 버틸 수 있는 자금력과 인내심이 있죠. 그들은 시장의 일시적인 침체를 이용하여 자산을 싸게 사들이고, 긴 시간을 기다려 결국 자산 가치가 회복되고 상승할 때 막대한 이익을 얻는 것입니다. 이는 '돈의 융통성'과 '위험 감수 능력'이 압도적으로 뛰어난 사람들에게 가능한 전략이지, 일반인이 무리하게 '영끌'하여 따라 했다가는 금리 부담을 견디지 못하거나 예상치 못한 상황에 직면했을 때 큰 어려움을 겪을 수 있습니다.

"대출 이자보다 집값 상승이 빠르다"는 말의 위험성

이 말은 절대 항상 맞는 말이 아닙니다! 금리가 아무리 높더라도 집값이 그보다 더 빠르게 오른다면 이자 부담을 상쇄하고도 남겠지만, 집값 상승 속도는 금리 외에 수많은 변수에 영향을 받습니다. 금리가 높게 유지되는 동안 경제 상황이 좋지 않거나, 특정 지역에 공급이 많아지거나, 정책 변화가 있다면 집값은 예상보다 더디게 오르거나 오히려 계속 떨어질 수도 있습니다. 만약 매달 나가는 높은 이자 비용이 집값 상승분보다 훨씬 크다면, 시간이 지날수록 손해가 누적되는 상황이 발생할 수 있습니다. 부동산 전문가들은 이러한 위험성을 너무나도 잘 알고 있기 때문에, 이 말을 '확실한 진리'처럼 이야기하기보다는 '가능성이 있는 시나리오 중 하나'일 뿐, '결과를 보장하는 예측'은 아니라고 강조할 것입니다. 특히 무리한 대출을 받은 상황에서는 이 말에 기대서는 절대 안 됩니다.

 

 

4. 변동금리 vs 고정금리처럼, 매수 시점도 트레이드오프가 있어요

대출받을 때 변동금리로 할지, 고정금리로 할지 고민하는 것과 비슷하게 생각할 수 있습니다.

변동금리 (저금리 시기 매수와 비슷)

당장 이자는 싸지만, 미래에 금리가 오르면 이자 부담이 커질 위험이 있습니다. 

지금은 편하지만, 나중에 힘들어질 수 있죠. (비싼 가격에 사서, 금리가 오를 위험을 안고 가는 것과 비슷)

고정금리 (고금리 시기 매수와 비슷)

당장 이자는 비쌀 수 있지만, 미래에 금리가 오르더라도 이자 부담이 일정하게 유지되어 안정적입니다.

처음은 부담되지만, 나중에 편해질 수 있죠. (싼 가격에 사서, 당장 이자 부담은 크지만 나중에 금리가 내릴 기회를 노리는 것과 비슷)

 

많은 전문가들이 대출은 장기적으로 보고 금리 변동 위험을 회피하기 위해 고정금리나 혼합형 금리를 추천하는 것처럼, 부동산 매수 시점도 당장의 낮은 이자보다는 장기적인 관점에서 '리스크를 관리하고 잠재적 이득을 확보하는' 쪽을 더 중요하게 볼 수 있습니다. 즉, 비싼 이자를 감당하더라도 가격이 저렴할 때 사서 금리 하락기를 기다리는 전략이 잠재적으로는 더 큰 이익을 가져다줄 수 있다는 시각이죠. 하지만 이 모든 것은 '리스크 관리가 가능하다는 전제' 하에서만 유효합니다.

 

 

5. 전문가들이 진짜 중요하게 생각하는 것은 '타이밍'보다 이것!

결국, 대부분의 부동산 전문가들은 금리나 시장의 단기적인 움직임에만 초점을 맞춰 '언제가 최고 타이밍이다!' 하고 섣불리 판단하기보다는, 다음과 같은 '기반'과 '원칙'에 집중하라고 강조합니다.

나의 '감당 능력'이 최우선: 가장 중요한 것은 내가 이 집을 샀을 때, 매달 대출 이자와 원금을 갚고도 생활에 무리가 없는지, 혹시 예상치 못한 지출이 생겨도 버틸 수 있는지 등 '나의 재정적인 감당 능력'입니다. 아무리 좋은 시점이라 한들, 무리한 대출은 모든 계획을 망가뜨릴 수 있습니다. DTI (총부채상환비율), DSR (총부채원리금상환비율) 등을 꼼꼼히 계산해 봐야 합니다.

부동산 자체의 '가치' 보기

금리가 높든 낮든, 시장이 좋든 나쁘든, 결국 시간이 흘러도 가치가 오르거나 유지될 만한 좋은 입지, 탄탄한 배후 수요, 개발 호재 등을 갖춘 부동산을 고르는 것이 중요합니다. '옥석 가리기'라고 하죠.

'장기적인 관점' 갖기

부동산은 주식처럼 사고팔기 쉬운 자산(비유동적 자산)이 아닙니다.

한 번 사면 이사나 매매가 쉽지 않으니, 최소 5년, 길게는 10년 이상 보유할 생각으로 접근해야 합니다.

그 긴 시간 동안 시장이 어떻게 변하든 흔들리지 않고 버틸 수 있는 계획과 인내심이 필요합니다.

타이밍은 '덤'일 뿐

시장의 바닥이나 최고점을 정확히 맞추는 것은 신의 영역입니다.

전문가들도 어렵습니다. 금리가 높든 낮든, 집값이 조금 더 떨어지든 오르든, 내가 감당할 수 있는 선에서 마음에 드는 좋은 집을 발견했을 때, 그때가 바로 '나에게 맞는 타이밍'일 수 있습니다.

A 씨 (고금리 시기 매수)

 

8억 아파트, 4억 대출 (금리 6%).

매달 이자 부담이 커서 퇴근 후 대리운전을 부업으로 시작해야 했습니다.

빠듯했지만 '금리가 곧 내릴 거야, 집값도 다시 오를 거야' 하고 버텼습니다.

 

만약 5년 후 금리가 4%로 내려가 대출 이자 부담이 줄고 집값이 12억으로 올랐다면?

A 씨는 고생 끝에 큰 시세 차익을 얻은 '성공적인 투자자'가 됩니다.

 

하지만 만약 금리가 5년 내내 6% 이상 유지되고 집값도 크게 오르지 않았다면?

A 씨는 5년간 엄청난 이자 부담에 시달리며 '섣부른 판단'을 후회했을 수 있습니다.

이처럼 '감당 능력'이A 씨의 성공 여부를 가른 핵심입니다.

 

B 씨 (저금리 시기 매수)

 

10억 아파트, 5억 대출 (금리 4%).

매달 이자 부담이 A 씨보다 적어 편하게 생활했습니다.

집값은 크게 오르지 않았지만, 이자가 싸서 버틸 만했습니다.

 

만약 갑자기 금리가 6%로 뛰어올랐다면?

B 씨의 매달 이자 부담은 A 씨보다 훨씬 커지게 되어 어려움을 겪을 수 있습니다.

'낮은 이자'만 보고 비싸게 산 것의 리스크를 경험하는 거죠.

이처럼 누가 '결과적으로' 더 나았을지는 오직 시간이 말해줍니다. 

그리고 그 시간 속에서 자신의 상황을 얼마나 잘 관리하고 버틸 수 있었는지가 성패를 가릅니다.

 

 

6. 변동금리 vs 고정금리 논의처럼, 부동산 매수 시점도 '결국 무엇이 나을까?'에 대한 답은...

변동금리가 저렴할 때 시작하지만 금리 상승 위험이 있고, 고정금리가 비싸더라도 안정성이 있다는 것처럼, 부동산 매수 시점도 비슷한 트레이드오프가 있습니다.

고금리 시기 매수

당장 이자 부담은 크지만, 낮은 가격에 사서 금리 하락 및 집값 상승 시 큰 이득을 볼 잠재력이 있습니다 (높은 리스크, 높은 잠재적 보상).

저금리 시기 매수

당장 이자 부담은 적지만, 비싼 가격에 사서 향후 금리 상승 위험 및 상승 여력 제한 가능성이 있습니다 (낮은 리스크, 낮은 잠재적 보상).

어떤 것이 '결국' 나을지는 미래 금리와 집값에 달렸지만, 많은 전문가들은 개인이 감당할 수 있는 범위 내라면, 가격이 낮을 때 고금리 매수하여 금리 하락과 자산 가치 상승을 기다리는 전략이 장기적인 관점에서 잠재적인 수익률은 더 높을 수 있다고 봅니다. 하지만 이는 어디까지나 '감당 가능할 때' 이야기이며, 무리한 대출은 어떤 시장 상황에서도 위험합니다. 마치 변동금리가 아무리 싸도 금리 상승 위험을 감당할 수 없다면 고정금리를 선택하는 것이 맞는 것처럼 말이죠.

"부자들은 금리가 높을 때 집을 산다"는 이야기는, 자금력과 인내심이 있는 사람들이 시장의 공포를 역이용하여 잠재적 고수익을 노리는 전략일 수 있습니다. 하지만 이는 모든 사람에게 적용되는 만능 공식이 아니며, "대출 이자보다 집값 상승이 빠르다"는 말은 현실의 복잡성을 간과한 위험한 생각일 수 있습니다.

부동산 전문가들이 가장 중요하게 생각하는 것은 시장의 타이밍을 맞추는 기술보다는, 나 자신의 재정 상태를 객관적으로 파악하고, 장기적으로 가치가 상승할 곳의 좋은 부동산을 골라, 무리하지 않고 꾸준히 보유할 수 있는 '기반'을 만드는 것입니다. 금리가 높든 낮든, 집값이 조금 더 떨어지든 오르든, 결국 '나에게 맞는 집'을 '내가 감당할 수 있는 조건'으로 사는 것이 가장 현명한 내 집 마련의 첫걸음일 것입니다.

이 긴 이야기가 여러분의 내 집 마련 고민에 조금이나마 도움이 되었기를 바랍니다.