10억으로 부동산 투자, 어디가 제일 나을까? 서울 vs 경기권 비교

 

 

 

10억으로 부동산 투자, 어디가 제일 나을까? 서울 vs 경기권 비교

10억 원이라는 자금으로 부동산 투자를 한다면 어디가 좋을까. 2025년 5월, 부동산 시장은 대선과 경제 상황, 공급 부족 등의 변수로 뜨겁게 달아오르고 있습니다. 특히 서울 외곽 아파트, 경기권 상가, 경기권 아파트는 투자자들에게 매력적인 선택지로 떠오르고 있죠. 이번 글에서는 10억 원으로 이 세 가지 부동산을 매수했을 때 어떤 수익을 기대할 수 있는지, 2025년 5월 시세를 기반으로 구체적인 예시와 함께 비교해보겠습니다. 각 지역의 특징, 경제 상황, 대선 변수까지 고려해 수익률을 예측하고, 저라면 어디에 투자할지 의견도 나눠볼게요!

 

1. 서울 외곽 아파트: 안정성과 상승 여력

노원구 ‘노원 롯데캐슬 시그니처’ (59㎡/24평)

서울 외곽 지역 중 노원구는 합리적인 가격대와 안정적인 수요로 주목받는 곳이죠.. 2025년 5월 기준, 노원구의 ‘노원 롯데캐슬 시그니처’ (59㎡/24평) 는 약 9.5억~10억 원 선에 거래되고 있습니다. 이 아파트는 2023년 입주한 신축 단지로, 상계역과 당고개역을 도보로 이요이 가능합니다. 교통 접근성이 뛰어나고, 주변에 상계중앙시장과 대형 마트가 있어 생활 편의성도 높습니다. 총 1,163세대로 대단지입니다. 롯데캐슬이라는 브랜드 파워가 있고, 재개발의 관문 입지죠.

노원구는 서울 내에서 비교적 저렴한 가격대를 유지하며, 1기 신도시로의 접근성도 좋아요.
노원구는 약 50만 명의 인구가 거주하며, 학군 수요가 강한 지역이기도 해서 학군으로도 손에 꼽힙니다. 상계역 주변은 유동인구가 많아 임대 수요도 안정적입니다.

상승 여력은 어떨까요? 2025년 주택 공급이 줄어들면서 서울 내 아파트 가격은 소폭 상승할 것으로 전망됩니다. 특히 노원구는 신고가 거래 비중이 낮아 아직 상승 여력이 남아 있다고 생각합니다. 노원구는 신축 대단지가 드물죠. 그렇다 보니 아무래도 인기가 있을 수 밖에 없습니다.

매매 차익을 얼마나 실현할 수 있을까? 2~3년 내 5~10% 상승 가능성 예측해 봅니다. 약 5,000만~1억 원. 그 이유는 공급 부족과 근처의 재건축 기대감이 가격을 지지할 가능성이 높다고 보여집니다. 동급 신축 대비 비교해 보자면 9억 5천이 무리한 고점으로 보이지도 않습니다.

하지만 경제 및 대선 변수가 미지수 입니다. 2025년 조기 대선과 금리 인하 기대감으로 매수 심리가 살아날 가능성이 있어요. 다만, 토지거래허가구역 재지정 등 규제가 거래량을 줄일 수 있겠다 싶습니다.

제 생각에는 노원구 아파트는 안정적인 투자처로 적합하다고 생각합니다. 서울이라는 입지와 신축 단지의 매력으로 장기적으로 자산 가치 상승이 기대됩니다. 하지만 단기 급등 가능성은 낮아, 꾸준한 투자를 원하는 분께 추천드려요.

 

 

2. 경기권 상가: 높은 수익률, 하지만 리스크도

수원 영통동 상권 (상가 30~40㎡)

경기권 상가 투자로는 수원 영통동을 예로 들어볼게요. 2025년 5월 기준, 영통동의 주요 상권(영통역 주변)에서 30~40㎡ 상가의 매매가는 약 8억~10억 원 선입니다. 영통동은 젊은 층과 가족 단위 거주자가 많아 상권이 활발한 지역이에요.

영통동은 수인분당선 영통역을 중심으로 상업 시설이 밀집해 있습니. 역세권 내 유동인구는 하루 약 2만 명으로, 카페, 음식점, 학원 등의 수요가 높죠. 영통역에서 도보 5분 거리 상가는 방문객 접근성이 좋아 안정적인 임대 수요를 보장합니다.

수원시 영통구는 약 36만 명이 거주하며, 20~30대 젊은 층 비율이 높습니다. IT 기업(삼성전자 수원사업장) 근로자들의 유입으로 상권이 활성화되어 있죠. 영통동은 신분당선 연장 계획과 GTX-C 노선 기대감으로 개발 호재가 풍부해요. 다만, 상가 투자는 세입자의 업종과 계약 안정성에 따라 수익이 달라질 수 있습니다.

 

임대 수익: 월세 400만~500만 원(보증금 5,000만 원 기준) 시 연 5~6% 수익률. 상권 활성화로 공실 리스크는 낮지만, 세입자 변경 시 일시적 공실 가능성 있습니다. 단기(1~2년) 상승은 3~5%로 제한적이나, GTX 개발 완료 시(2030년 전후) 10~15% 상승 가능하다고 생각합니다.

사실 지금 경제가 너무 안 좋습니다. 글로벌 금리 인하와 한국의 완화적 통화정책으로 상가 투자 심리가 개선될 전망이라고는 하지만 대선 불확실성과 인구 감소로 수도권 외곽 상권은 장기 침체 위험을 내포하고 있습니다.
영통동 상가는 높은 임대 수익률이 매력적이지만, 세입자 관리와 공실 리스크를 신중히 고려해야 하는 부분이 부담으로 다가옵니다. 상권 분석에 자신이 있다면 고수익을 노릴 수 있는 옵션이지만 저는 아직은 자신이 없습니다.

3. 경기권 아파트: 성장 가능성과 합리적 가격

 

동탄파크자이 133.99㎡/ 31.3평

 

동탄파크자이는 동탄역과의 거리가 약 2km 정도 떨어져 있어 역세권 프리미엄은 약하지만, 쾌적한 주거 환경과 학군, 그리고 대형 평형 구성으로 차별점을 가집니다. 주변의 다른 아파트들과 비교했을 때, 동탄파크자이는 대형 평형임을 감안해도 상대적으로 합리적인 가격대를 형성하고 있다고 볼 수 있습니다. 총 19개 동, 979세대의 대단지 아파트입니다. 10억으로 매수할 수 있는 아파트 입니다.

단지 바로 앞에 초등학교가 위치하며, 한백중, 한백고등학교도 가까워 자녀를 둔 세대에게 선호도가 높습니다. 유치원, 초, 중, 고등학교가 인접해 있어 도보 통학이 가능한 점은 큰 장점입니다.
동탄역(SRT, GTX-A 예정)까지 차량으로 약 5분 내외의 거리에 위치하며, 기흥IC, 기흥동탄IC (경부고속도로), 중리IC (23번 국도), 동탄IC (제2외곽순환도로), 용서고속도로 등 주요 고속도로 접근성이 우수합니다. 단지 앞에 삼성 셔틀버스가 운행되어 삼성전자 통근자들에게 편리함을 제공합니다. 광역버스 노선도 잘 갖춰져 있어 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

동탄2신도시의 개발이 지속되고 GTX-A 등 교통 호재가 현실화되면서 장기적으로 주택 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 주변 생활 인프라와 학군이 뛰어나 실거주 만족도가 매우 높으므로, 급하게 매도할 필요 없이 장기적인 관점에서 접근한다면 상승 여력이 충분하게 느껴집니다.

2025년 5월 현재 시세는 최근 상승세를 보였으나, 여전히 추가 상승 여력을 가지고 있다고 판단됩니다.
특히, GTX-A 개통이라는 핵심적인 교통 호재가 실현될수록 동탄역 인근 지역뿐만 아니라 동탄2신도시 전반의 가치가 동반 상승할 가능성이 높습니다. 또한, 수도권 주택 공급 부족 기조가 이어질 경우, 대형 평형의 희소성은 더욱 부각되지 않을까 생각해봅니다.

 

10억 원으로 수익화를 고려한다면?

10억 원으로 이 세 가지 중 하나를 선택해야 한다면, 저는 동탄파크자이 133.99㎡ (구 40평형) 매수를 가장 우선적으로 고려할 것입니다.

높은 시세 상승 잠재력! 노원 롯데캐슬 시그니처는 안정적이지만 이미 가격이 많이 올랐다는 생각도 듭니다. 물론 상승 여력은 있어보여요. 하지만 대선이라는 변수가 있고 노원보다는 동탄의 쾌적한 환경이 더 당기는게 사실입니다. 상가는 공실과 상권 변화 리스크가 큽니다. 반면 동탄파크자이는 GTX-A 개통이라는 확실한 호재와 수도권 남부의 공급 부족이라는 거시적인 환경 변화를 바탕으로 향후 5~10년 이내에 눈에 띄는 시세 상승을 기대할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다. 대형 평형의 희소성과 실거주 가치도 높은 점도 긍정적입니다.
아파트는 상가 투자에 비해 공실 위험이 적고, 아파트는 기본적인 주거 수요가 항상 존재하기 때문에 투자 리스크가 상대적으로 낮다고 생각됩니다.

서울 핵심지 신축만큼은 아니지만, 동탄이라는 신도시의 성장성을 고려할 때 아파트의 환금성은 상가보다 우수하지 않나 그렇게 생각합니다. 물론 모든 투자에는 리스크가 따르므로, 개인의 자금 상황, 투자 목표, 위험 감수 정도에 따라 선택은 달라질 수 있습니다. 하지만 '수익화' 측면에서 시세 차익과 안정성을 동시에 노릴 수 있는 가장 매력적인 선택지는 동탄파크자이라고 판단됩니다.

오늘도 행복한 하루 되세요.