부동산 사이클과 대출 규제 속, 내 집 마련의 고민

부동산 시장은 오랜 세월 동안 주기적인 흐름을 보여 왔어요. 

 

많은 전문가들은 부동산 시장이 약 17~18년 주기로 상승과 하락을 반복한다고 분석합니다. 

이러한 거시적인 경제 흐름을 잘 이해하고 활용한다면, 

부동산 투자나 내 집 마련의 기회를 보다 효과적으로 잡을 수 있잖아요.

 

최근 공인중개사 자격증 공부를 하면서 부동산 시장의 이러한 사이클을 더욱 깊이 느끼게 되었습니다.

부동산은 단순한 주거 공간을 넘어, 경제적 흐름과 밀접하게 연결된 자산이라는 점을 새삼 깨닫게 됩니다.

특히 2025년부터 2027년까지는 아파트 공급이 크게 줄어드는 

이른바 ‘공급절벽’ 시기가 도래할 것이라는 전망이 많습니다. 

 

공급이 줄어들면 수요가 많은 지역에서는 가격 상승 가능성이 높아질 수 있습니다. 

이러한 시장 전망을 바탕으로, 최근 몇 년이 부동산 시장에서 기회의 시기일 수 있다고 생각했습니다. 

 

하지만 최근 이재명 정부가 갑작스럽게 발표한 기습 부동산 대책은 

이러한 계획에 예상치 못한 변수로 다가왔습니다. 

하루 만에 발표된 대출 규제 정책은 부동산 시장에 적지 않은 영향을 미치며, 내 집 마련을 계획하던 많은 이들에게 고민을 안겨주고 있습니다.

현재 저는 가족과 함께 오래된 구축 아파트에 거주하고 있습니다. 

아이들이 점차 자라면서 학교 근처에 거주해야 할 필요성이 줄어들고, 

도심의 편리한 교통과 생활 인프라를 갖춘 역세권으로 이사하고 싶은 마음이 커졌습니다. 

 

역세권은 교통, 편의시설, 그리고 생활의 질 측면에서 매력적인 선택지입니다. 

하지만 부동산, 특히 아파트 구매는 대부분 대출 없이는 쉽지 않은 결정입니다. 

저 역시 대출을 활용해 더 나은 주거 환경으로 ‘갈아타기’를 계획했지만, 

최근의 대출 규제 강화로 인해 그 길이 순탄치 않아 보입니다.

부동산 대출에서 중요한 요소 중 하나는 대출자의 나이입니다. 

은행은 통상적으로 대출 상환 기간을 계산할 때 대출자가 80세를 넘지 않도록 설정합니다. 

따라서 만 50세 이전에 대출을 받으면 최대 30년 상환 조건을 받을 가능성이 높습니다. 

하지만 만 50세를 넘기면 상환 기간이 20년 이하로 줄어들며, 매달 갚아야 하는 원리금 상환액이 크게 늘어나게 됩니다. 이는 가계 재정에 상당한 부담으로 작용할 수 있습니다. 특히 최근처럼 대출 규제가 강화된 상황에서는 이러한 부담이 더욱 두드러집니다.

부동산 시장에서는 “인플레이션이 대출금을 갚아준다”는 말이 오랫동안 회자되어 왔습니다. 물가가 상승하고 아파트 가격이 오르면서 시간이 지남에 따라 대출금의 실질적인 부담이 줄어든다는 의미입니다. 

 

실제로 부동산 시장이 상승장일 때는 이 말이 어느 정도 현실로 다가왔습니다. 

하지만 최근의 경제 상황과 대출 규제를 고려할 때, 앞으로도 이 공식이 유효할지는 불확실합니다. 

금리 인상과 시장 불확실성이 커지면서, 부동산 가격의 상승세가 예전 같지 않을 수 있다는 우려가 생깁니다.

저희 부부는 만 50세가 되기 전에 더 나은 주거 환경으로 이사하고 싶은 마음이 큽니다. 하지만 대출 규제와 시장의 불확실성 속에서 어떤 선택을 해야 할지 고민이 깊어집니다. 수도권 외곽의 비규제 지역으로 눈을 돌리면 대출 규제(예를 들어 6억 원 이상 대출 제한)에서 자유로울 수 있지만, 이러한 지역은 대개 서울에서 멀거나 교통이 불편한 경우가 많습니다. 교통과 생활 편의성을 포기하면서까지 비규제 지역으로 이사하는 것이 과연 최선일지, 여전히 확신이 서지 않습니다.

시간은 빠르게 흐르고, 하루하루 부지런히 정보를 알아보고 계획을 세우지만, 결정을 내리기란 쉽지 않습니다. 

하루 자고 나면 1년이 훌쩍 지나가고, 어느새 나이를 더 먹게 됩니다. 아이들이 성인이 되기 전에 더 넓고 쾌적한 공간에서 새로운 추억을 쌓고 싶은 바람이 있지만, 그 꿈을 실현하기까지 넘어야 할 산이 많아 보입니다. 

 

부동산 시장의 사이클, 대출 규제, 그리고 개인적인 삶의 변화 속에서 최적의 선택을 하기 위해 끊임없이 고민하고 있습니다. 앞으로 어떤 선택이 최선일지, 부동산 시장을 잘 관찰하면서 꼭 좋은 곳으로 이사가고 싶네요.