지분 문제로 압구정 현대아파트 재개발 못한다고?

 

 

 

 

 

압구정 현대아파트, 재개발을 가로막는 지분의 미궁

서울 강남구 압구정동. 

이곳은 대한민국에서 가장 부유한 동네로 꼽힙니다. 

그 중심에 압구정 현대아파트가 자리 잡고 있죠. 

 

이 아파트는 단순한 주거 공간을 넘어 한 시대의 부와 성공을 상징하는 아이콘입니다. 

하지만 최근 3차와 4차 단지를 둘러싼 재개발 지분 문제가 논쟁의 중심에 섰습니다. 

3차와 4차는 초중고를 끼고 있는 단지로 인기가 참 많습니다.

이 아파트 단지의 재개발이 쉽지 않다는 이야기를 들었습니다.

 

재개발의 문턱에서 과거의 행정적 실수와 복잡한 소유권 구조가 얽혔습니다. 

이로 인해 주민들의 꿈이 흔들리고 있죠. 

 

압구정 현대아파트, 1차부터 몇 차까지?

압구정 현대아파트는 1970년대 중반부터 1980년대에 걸쳐 건설된 대규모 단지입니다. 

1차부터 14차까지, 그리고 신현대아파트와 65동을 포함해 총 15개 단지로 구성되어 있죠. 

 

각 단지는 건설 시기와 규모, 구조가 다릅니다. 

압구정동의 중심부에 위치한 이 단지들 중 3차와 4차가 지분 문제로 주목받고 있습니다. 

 

하지만 다른 단지들도 재개발 과정에서 크고 작은 이슈를 안고 있죠. 

2구역(신현대 9·11·12차)과 3구역(1~7차, 10, 13, 14차 등)은 서울시의 신속통합기획으로 재건축을 추진 중입니다. 이들은 주민 동의율, 기부채납, 층수 제한 등에서 갈등을 겪고 있습니다.

3차와 4차의 지분 문제는 두드러진 사례일 뿐입니다.

단지 전체가 재개발의 복잡한 문제를 마주하고 있죠.

 

 

3차, 4차는 언제 지어졌나? 당시 법은 어땠나?

압구정 현대 3차는 1976년에 완공되었습니다. 

432세대 규모로, 33평형 단일 평형으로 구성되어 있죠. 

4차는 1977년에 완공된 5층 저층 아파트입니다. 

 

엘리베이터 없이 설계된 점이 당시 주공 아파트와 비슷합니다. 

이 시기는 대한민국이 급속한 경제 성장과 도시화를 겪던 때였습니다. 

강남 개발의 초석이 놓이던 시기였죠. 

제3한강교(현 한남대교)의 완공으로 압구정 일대가 강남의 핵심 지역으로 떠올랐습니다. 

현대건설은 이곳에 대규모 아파트 단지를 조성했습니다.

당시 부동산 관련 법률은 오늘날보다 느슨했습니다. 

체계적이지 않은 점도 많았죠. 

 

1970년대에는 토지 지분 등기와 소유권 처리가 명확히 규정되지 않았습니다. 

개발사와 지자체 간의 기부채납이나 토지 소유권 이전 과정에서 오류가 빈번했죠. 

 

압구정 현대아파트의 경우, 현대건설과 그 전신인 한국도시개발(현 HDC현대산업개발)이 일부 토지 지분을 보유하거나 서울시에 기부채납했습니다. 이 과정에서 지분율이 100%를 초과하는 오류가 생겼습니다. 이는 당시의 느슨한 법적 기준과 행정 체계에서 비롯된 문제입니다. 1977년의 「도시계획법」은 토지 소유권과 대지권의 구분을 명확히 요구하지 않았습니다. 기부채납 절차도 철저히 관리되지 않았죠. 이는 현재 압구정 3구역 지분 문제의 근본 원인입니다.

 

 

지분 문제가 거래에 영향을 미치지 않은 이유

놀랍게도, 지분 문제가 불거지기 전까지 압구정 현대아파트는 활발한 거래 시장을 유지했습니다. 

최근 35평형(전용 108㎡) 아파트가 52억 5천만 원에 거래되는 등 가격은 꾸준히 상승했죠. 

 

개인 간 거래에서 지분의 불명확성이 큰 걸림돌이 되지 않은 이유는 무엇일까요? 

이는 거래가 주로 건물 소유권을 중심으로 이루어졌기 때문입니다. 

대지 지분의 세부적인 권리 관계는 주목받지 않았죠. 

등기부등본 상의 대지권 비율은 거래 과정에서 큰 이슈가 되지 않았습니다. 

압구정 현대아파트는 강남의 핵심 지역에 위치한 고급 주거지입니다. 

재개발 가능성과 지역 프리미엄이 거래 가격에 더 큰 영향을 미쳤습니다.

하지만 재개발 과정에서는 문제가 달라집니다. 

재개발을 추진하려면 정비구역 내 모든 토지의 소유권과 지분이 명확해야 합니다. 

 

이는 재건축 사업의 필수 요건입니다. 

종전 자산가치 산정과 조합원 분양권 배분에 직접 영향을 미치죠. 

현재 압구정 3구역에서는 현대건설, HDC현대산업개발, 서울시가 일부 지분을 보유하고 있습니다. 

이로 인해 지분율이 100%를 초과하는 문제가 생겼습니다. 

조합은 소유권 이전 등기를 위해 소송을 준비 중입니다. 

이는 재개발 사업을 지연시키는 주요 요인입니다.

 

 

압구정 주민, 나이와 재개발의 시간

압구정 현대아파트는 40~50년 전 지어졌습니다. 

거주 주민 중에는 고령층이 많을 가능성이 높습니다. 

1970년대 입주 당시 30~40대였던 주민들은 이제 70~80대에 접어들었죠. 

그들의 자녀 세대도 40~50대 이상일 것입니다. 

 

이들은 ‘압구정 토박이’로, 오랜 시간 이곳에서 삶을 꾸려왔습니다. 

재개발에 대한 기대와 우려가 공존하는 복잡한 심경을 가지고 있죠. 

특히 고령 주민들에게 재개발 지연은 큰 부담입니다. 

새로운 주거 환경을 누릴 기회를 놓칠 수 있기 때문입니다.

현재 압구정 3구역의 지분 문제는 소송으로 이어질 가능성이 높습니다. 

2025년 7월 기준, 압구정 3구역 재건축정비사업조합은 소송을 검토 중입니다. 

서울시, 현대건설, HDC현대산업개발을 상대로 소유권 이전 등기를 청구할 계획이죠. 

 

소송은 아직 시작되지 않았습니다. 

하지만 지분 정리의 복잡성으로 법적 절차가 불가피해 보입니다. 

부동산 소송은 등기 오류의 성격에 따라 다릅니다. 보통 1~3년이 걸리죠. 

신반포3차·경남아파트 재건축 소송은 약 9개월 만에 승소했지만, 압구정 3구역은 더 복잡합니다. 

지분 규모(시가 2조 5천억 원 이상)와 관련 당사자의 수가 많기 때문입니다. 

소송은 더 긴 시간이 걸릴 가능성이 있습니다.

재개발 착수 후 건설 기간도 고려해야 합니다. 

압구정 3구역 재건축은 최고 70층, 5,175가구 규모로 계획되었습니다. 

사업비는 약 7조 원입니다. 대규모 재건축 사업은 사업시행인가부터 완공까지 5~7년이 걸립니다. 소송으로 2~3년이 추가된다면, 전체 과정은 7~10년 이상 걸릴 수 있습니다. 고령 주민들에게 이는 긴 시간입니다. 재개발 완료를 기다리는 여정은 심리적·재정적 부담을 안겨줄 수 있습니다.

 

소송 비용, 누가 부담하나?

지분 정리 소송 비용은 조합이 부담합니다. 

이는 조합원들이 분담하죠. 

압구정 3구역은 약 3,946가구로 구성되어 있습니다. 

 

소송 비용은 조합원 수로 나누어 계산됩니다. 

비용은 변호사 선임비, 법원 비용, 권리 분석 비용 등을 포함합니다. 

대규모 지분 소송은 수억 원에서 수십억 원에 달할 수 있습니다. 

조합원 1인당 부담액은 수백만 원에서 수천만 원 수준이 될 가능성이 높습니다. 

소송의 복잡성과 기간, 협상 결과에 따라 달라질 수 있죠. 

일부 조합원이 분담금을 감당하지 못하면, 조합 내부 갈등으로 이어질 수 있습니다.

 

 

구축 아파트와 지분 문제, 확인 방법

압구정 현대아파트 같은 구축 아파트를 거래할 때는 지분 문제를 확인해야 합니다. 

1970~1980년대 지어진 아파트는 지분 등기 오류가 흔합니다. 

이는 재개발 시 큰 걸림돌이 될 수 있죠. 

 

거래 시 등기부등본을 통해 대지권과 소유권 상태를 확인해야 합니다. 

대법원 인터넷등기소에서 등기사항증명서를 발급받아 지분율이 100%를 초과하지 않는지 점검하세요. 

소유주가 명확한지도 확인해야 합니다. 

재개발 가능성이 있다면 조합 설립 현황과 정비계획안을 확인하는 것이 중요합니다.
지분 문제를 간과하면 재개발 과정에서 법적·재정적 부담을 떠안게 됩니다. 

 

특히 1970~1980년대 지어진 아파트는 40~50년 이상 된 노후 단지입니다. 

지분 문제가 발생할 확률이 높죠. 

부동산 전문가나 법률 전문가의 도움을 받아 등기와 권리 분석을 진행하는게 좋아보입니다.

이는 안전한 거래의 첫걸음입니다.

 

 

압구정 주민들을 위한 바람

압구정 현대아파트의 지분 문제는 행정적 오류를 넘어 주민들의 삶에 영향을 미칩니다. 

오랜 시간 이곳에서 살아온 고령 주민들에게 재개발은 더 나은 주거 환경을 약속하는 희망입니다. 

하지만 소송과 긴 재건축 기간은 그 희망을 멀게 만듭니다. 

강남의 중심지, 압구정동의 상징이 복잡한 이해관계로 멈춰 있는 모습은 안타깝습니다.

저는 강남 주민의 재력을 걱정할 처지는 아니지만, 이 소식을 보며 ‘집’의 의미를 생각했습니다. 

집은 단순한 부동산이 아니라 삶의 터전이자 추억의 저장소입니다. 

압구정 현대아파트 주민들이 이 문제를 해결하고 새로운 보금자리에서 편안한 삶을 이어가길 바랍니다. 

재개발이 순조롭게 진행되어 강남의 자부심으로 거듭나길 기대합니다.